Amministratore di Condominio: poteri e doveri

Amministratore di Condominio: poteri e doveri

L’amministratore di condominio, i cui compiti ed obblighi sono espressamente indicati dalla legge, è una figura di basilare importanza per la gestione degli immobili facenti parte di un condominio.

Tuttavia, non sempre si conoscono bene i poteri e i doveri dell’amministratore di condominio, anche se le sue competenze sono individuate da alcune norme specifiche, contenute nel Codice Civile. In generale, si può affermare che tale professionista è l’organo esecutivo del condominio, a cui spetta la gestione amministrativa dei beni condominiali, mobili e immobili, e l’attuazione delle delibere assembleari oltre alla rappresentanza legale del condominio.

Quando nell’immobile i condòmini sono più di otto, la legge prevede obbligatoriamente la figura dell’amministratore di condominio. Per potere svolgere l’incarico, è necessario essere in possesso di determinati requisiti. La nomina può riguardare sia una persona fisica sia una persona giuridica, come ad esempio una società. In quest’ultimo caso può trattarsi di una società di persone (ad esempio una società semplice) oppure di una società di capitale come una società per azioni o una società a responsabilità limitata.

I requisiti prescritti dalla legge per potere essere nominato amministratore di condominio, nell’ipotesi di una persona fisica, sono:

• il godimento dei diritti civili;
• non essere stato condannato per delitti contro la Pubblica Amministrazione, l’amministrazione della Giustizia, la fede pubblica, il patrimonio ovvero per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
• non essere stato sottoposto a misure di prevenzione (si pensi all’obbligo di firma o di soggiorno) divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
• non essere interdetto o inabilitato;
• non essere stato annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
• avere conseguito il diploma di scuola superiore di secondo grado;
• avere frequentato uno specifico corso di formazione iniziale;
• svolgere attività di formazione periodica, in materia di amministrazione condominiale.

L’incarico di amministratore può essere svolto anche da un condòmino. In questo caso, gli ultimi tre requisiti non sono richiesti.

Se una società viene nominata amministratore di condominio, i requisiti devono essere posseduti:

• dai soci illimitatamente responsabili;
• dagli amministratori della società;
• dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la società presta i servizi.

Alla perdita dei requisiti, consegue l’immediata cessazione dall’incarico.

L’amministratore del condominio viene nominato dai condòmini riuniti in assemblea. Nei condomini con un numero inferiore ad 8 partecipanti, la gestione può avvenire in maniera autonoma.

La legge prevede che la delibera di nomina dell’amministratore deve essere approvata da una maggioranza qualificata, ovvero dalla maggioranza dei condòmini presenti all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).

Il nominativo dell’amministratore va, quindi, annotato nel registro delle nomine e delle revoche.

L’amministratore condominiale rimane in carica un anno dalla nomina. Alla scadenza del termine, sarà sempre l’assemblea condominiale a decidere se confermare l’amministratore, che già riveste l’incarico, ovvero se nominare un nuovo amministratore. La maggioranza richiesta per l’approvazione della relativa delibera è identica a quella necessaria per la nomina.

La revoca dell’amministratore del condominio è ammessa in qualsiasi momento durante lo svolgimento dell’incarico, senza che si debba necessariamente attendere la scadenza del mandato e senza dovere addurre una motivazione specifica. Anche in questo caso affinché la relativa delibera sia valida deve essere approvata dalla maggioranza qualificata degli intervenuti all’assemblea condominiale, che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi). In ogni caso, l’amministratore ha diritto al compenso per l’attività svolta. Nella maggior parte dei casi, tale tipo di revoca è conseguente alla venuta meno del rapporto di fiducia tra il condominio e l’amministratore.

In presenza di gravi irregolarità commesse dall’amministratore nell’esercizio delle sue funzioni, la revoca (revoca giudiziale) deve essere disposta dal Tribunale del luogo in cui si trova il condominio, su richiesta anche di uno solo dei condòmini. La revoca giudiziale è ammessa, ad esempio, quando l’amministratore omette di convocare l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, oppure quando non dà esecuzione alle delibere assembleari, ma anche nell’ipotesi in cui gestisce il patrimonio del condominio creando confusione tra lo stesso ed il proprio patrimonio o quello di altri soggetti.

Al momento della nomina, l’amministratore deve specificare la somma dovutagli dal condominio a titolo di compenso, pena la nullità della nomina.

Solitamente, poiché non esiste un tariffario degli onorari degli amministratori di condominio, l’ammontare del compenso si determina in base alla grandezza del condominio, o in misura percentuale tenuto conto del volume d’affari del condominio.

Quando l’amministratore cessa dall’incarico, deve consegnare tutta la documentazione relativa al condominio, mediante un formale passaggio di consegne tra lui ed il suo successore.

Qualora non ottemperasse a quest’obbligo, l’amministratore incorrerebbe nel reato di appropriazione indebita ed in caso di condanna, non potrebbe più esercitare la professione.

Anche dopo la revoca e fino al passaggio di consegne, l’amministratore ha l’obbligo di svolgere le attività urgenti al fine di evitare che si possano determinare danni o pregiudizi al condominio. Infatti, il condominio non può rimanere senza amministratore neanche un solo giorno. Perciò, ad esempio, se nel giardino condominiale un tromba d’aria ha provocato la caduta di alberi che intralciano il passaggio delle macchine e l’ingresso dei condòmini nello stabile, l’amministratore, sebbene revocato, deve intervenire subitaneamente per il ripristino dello stato dei luoghi.

La legge stabilisce i principali poteri e doveri dell’amministratore di condominio: l’amministratore ha la rappresentanza legale e processuale del condominio, sia nei confronti dei terzi e sia nei confronti dei condòmini stessi. Pertanto, se il condominio viene convenuto in giudizio, gli atti vanno notificati all’amministratore, quale rappresentante pro tempore del condominio stesso. La sua possibilità di agire e di resistere in giudizio è comunque subordinata all’espressa volontà dei condòmini. In merito, è opportuno precisare che se è il condominio ad iniziare l’azione legale, l’amministratore deve ricevere il mandato dall’assemblea condominiale.

Se, invece, il condominio è convenuto in giudizio ed i tempi per la costituzione non permettono la preventiva convocazione dell’assemblea, l’amministratore può sottoscrivere ad un Avvocato il mandato d’incarico, salvo poi, relazionare l’assemblea per ricevere la ratifica del mandato già conferito.

In virtù dell’incarico ricevuto, l’amministratore può compiere solo gli atti di ordinaria amministrazione (ad esempio, quelli relativi a piccoli lavori di manutenzione edile, a servizi di disinfestazione, alla revisione annuale degli impianti) mentre per quelli di straordinaria amministrazione (il rifacimento del tetto e della facciata dello stabile, la riqualificazione energetica, ecc.) è necessaria un’apposita delega oppure devono ricorrere i presupposti della necessità e dell’urgenza, con l’obbligo, in quest’ultimo caso, di riferirne alla prima assemblea utile.

L’amministratore poi, ha il dovere di eseguire le deliberazioni dell’assemblea e di convocarla almeno una volta l’anno, per l’approvazione del rendiconto condominiale (in particolare il rendiconto della gestione va redatto ogni anno ed approvato entro 180 giorni dall’assemblea).

L’amministratore ha inoltre l’obbligo di curare l’osservanza del regolamento di condominio e disciplinare l’uso delle cose comuni e l’utilizzo dei servizi in modo che a ciascun condòmino ne sia assicurato il miglior godimento. 

In caso di inosservanza del regolamento, l’amministratore può sanzionare il responsabile con il pagamento di una somma fino ad € 200 e, in caso di recidiva, fino a € 800. Peraltro, ogni condòmino può rivolgersi all’amministratore affinché provveda a fare rispettare il regolamento, assicurando a tutti i condòmini l’uso dei beni comuni in maniera paritaria.

Spetta all’amministratore anche il potere di compiere atti conservativi delle parti comuni come la manutenzione dell’ascensore, delle scale, del portone, ecc. Più precisamente, tali atti consistono non solo nell’adozione delle misure cautelari in genere (vedi la conservazione e la manutenzione dei beni comuni) ma anche nell’esercizio di azioni dirette a far cessare eventuali turbative e molestie prodotte da terzi o dagli stessi condòmini sulle cose comuni.

L’amministratore ha il dovere di:

1. aprire un conto corrente intestato al condominio, sul quale devono transitare le somme ricevute dal condominio (vedi le quote condominiali) o da terzi (ad esempio un rimborso dell’Enel effettuato in relazione alle somme già pagate per la luce nelle scale) e quelle versate per conto del condominio (come i pagamenti da corrispondere all’impresa di pulizia);
2. gestire ed archiviare tutta la documentazione amministrativa (come i verbali delle assemblee condominiali o il registro di nomina e di revoca dell’amministratore) e contabile del condominio (in particolare il registro di contabilità), che va restituita al momento della cessazione dall’incarico;
3. compiere gli adempimenti fiscali. Più nel dettaglio l’amministratore deve presentare la certificazione unica dei redditi dell’anno precedente ad inizio anno, e la certificazione dei redditi dei sostituti d’imposta (il 770) a metà anno. Inoltre, è responsabile degli adempimenti fiscali nei confronti dei dipendenti del condominio, come ad esempio del pagamento dei contributi previdenziali del portiere;
4. tenere il registro dell’anagrafe condominiale, nel quale vanno annotati i dati relativi ai singoli proprietari delle unità immobiliari (appartamenti, garage, cantine, ecc.) facenti parte del condominio medesimo e degli altri titolari di diritti sui singoli alloggi (come gli usufruttuari);
5. agire in giudizio per recuperare le somme dovute dai condòmini morosi nel termine di 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio, salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea condominiale;
6. riscuotere le quote condominiali e provvedere al pagamento delle spese occorrenti per l’esercizio dei servizi comuni e la manutenzione delle parti comuni (ad esempio pagare il giardiniere o l’impresa di pulizie);
7. fornire al condòmino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso. Infatti, è diritto di ogni singolo partecipante al condominio, conoscere lo stato dei pagamenti e delle eventuali controversie formatesi in materia e, più in generale, di quelle riguardanti tutte le questioni condominiali;
8. stipulare una polizza assicurativa personale. La legge prevede che quando i condòmini sono più di otto, l’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condòmini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato. Inoltre, l’amministratore è tenuto ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l’assemblea deliberi lavori straordinari;
9. affiggere sul luogo di accesso al condominio, la cosiddetta targa di reperibilità, contenente l’indicazione delle sue generalità, del suo domicilio e dei suoi recapiti, anche telefonici, o della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore.

TUTELA DEL CREDITO fornisce a tutti i professionisti, quindi anche all’amministratore di condominio, le principali soluzioni per recuperare le quote condominiali dei condòmini morosi.

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